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会计移动课堂-第三章 土地增值税
2014-11-04 21:52:09 来源：
【典型例题3】
某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%.）
『正确答案』
（1）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（万元）
（2）开发成本=5800×80%=4640（万元）
（3）开发费用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（万元）
（4）税金=14000×5%×（1+7%+3%）=770（万元）
（5）扣除项目金额=3460.8+4640+645.04+700+（3460.8+4640）×20%=11136（万元）
（6）增值额=14000-11136=2864（万元）
（7）增值税率＝2864／11136×100%=25.72%
（8）应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2（万元）
【提问内容】扣除系数是指什么？某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%（其余30%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期限贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%.）
『正确答案』
（1）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（万元）
（2）开发成本=5800×80%=4640（万元）
（3）开发费用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（万元）
（4）税金=14000×5%×（1+7%+3%）=770（万元）
（5）扣除项目金额=3460.8+4640+645.04+700+（3460.8+4640）×20%=11136（万元）
（6）增值额=14000-11136=2864（万元）
（7）增值税率＝2864／11136×100%=25.72%
（8）应缴纳的土地增值税=2864×30%=859.2（万元）
【回复内容】您的问题答复如下：
扣除系数是指土地增值税四级超率累进税率表中，每一个等级中所适用的税率及相应的速算扣除系数。即土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。