老师，能否归纳一下，视同销售的各种处理方法？
2014-11-03 22:09:59 来源：
甲公司为增值税一般纳税人企业，适用的增值税税率为17％。不考虑除增值税以外的其他税费。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。盈余公积的计提比例是10%。该公司有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2010年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，甲公司购进一批工程物资，价款为1 200万元，增值税为204万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。甲公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬402万元。
（2）2010年12月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
（3）2011年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2012年1月1日。
（4）2013年1月1日，投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲企业决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。当日，甲公司出租给乙公司的该栋办公大楼的公允价值为2 200万元。
（5）2013年12月31日，该建筑物的公允价值为2 300万元。
（6）2014年1月1日，由于甲企业资金紧张，甲企业与乙公司协商后决定，将该建筑物出售给乙公司，售价为2 350万元。假设不考虑相关税费。
要求：
（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录；
（2）编制甲公司2011年的有关会计分录；
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录；
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理
（5）试说明甲公司2014年初出售该项投资性房地产应做的账务处理。
（金额单位以万元表示）
【回复内容】您的问题答复如下：
（1）2010年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，甲公司购进一批工程物资，价款为1 200万元，增值税为204万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。甲公司为建造工程，领用本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬402万元。
（2）2010年12月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
（3）2011年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2012年1月1日。
（4）2013年1月1日，投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲企业决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。当日，甲公司出租给乙公司的该栋办公大楼的公允价值为2 200万元。
（5）2013年12月31日，该建筑物的公允价值为2 300万元。
（6）2014年1月1日，由于甲企业资金紧张，甲企业与乙公司协商后决定，将该建筑物出售给乙公司，售价为2 350万元。假设不考虑相关税费。
要求：
（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录；
（2）编制甲公司2011年的有关会计分录；
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录；
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理
（5）试说明甲公司2014年初出售该项投资性房地产应做的账务处理。
（金额单位以万元表示）
【正确答案】（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录：
借：工程物资 1 404
贷：银行存款 1 404
借：在建工程 1 404
贷：工程物资 1 404
借：在建工程 596
贷：库存商品 160
应交税费－－应交增值税（销项税额） 34
应付职工薪酬 402
借：固定资产 2 000
贷：在建工程 2 000
（2）甲公司该项办公大楼2011年应提的折旧额＝2 000/20=100（万元）
借：管理费用 100
贷：累计折旧 100
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录：
①2012年1月1日：
借：投资性房地产 2 000
累计折旧 100
贷：固定资产 2 000
投资性房地产累计折旧 100
②2012年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理：
①甲公司将投资性房地产计量模式的转换作为会计政策变更处理，按照该房地产在变更当日的公允价值2 200万元计入“投资性房地产——成本”，同时结转成本模式下投资性房地产相关科目余额，借贷方差额400万元调整留存收益，调增盈余公积40万元，调增利润分配——未分配利润360万元。
②2013年12月31日，确认租金收入260万元，计入其他业务收入；确认投资性房地产——公允价值变动100万元，同时计入公允价值变动损益。
相关分录为：
①2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2 200
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2 000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
②2013年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：投资性房地产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
（5）试说明甲公司2014年初出售该项投资性房地产的账务处理
①甲公司应按照收到的价款2 350万元，计入其他业务收入；
②将投资性房地产账面余额结平，计入其他业务成本2 300万元；
③将累计公允价值变动100万元，从公允价值变动损益转入其他业务成本。
相关分录如下：
借：银行存款 2 350
贷：其他业务收入 2 350
借：其他业务成本 2 300
贷：投资性房地产——成本 2 200
——公允价值变动 100
借：公允价值变动损益 100
贷：其他业务成本 100
【提问内容】老师，能否归纳一下，视同销售的各种处理？老师弄不清楚，外购的和自产的材料用于办公大楼（或者生产设备）的建造，材料的增值税该如何处理？借：工程物资 1 404
贷：银行存款 1 404
借：在建工程 1 404
贷：工程物资 1 404
借：在建工程 596
贷：库存商品 160
应交税费－－应交增值税（销项税额） 34
应付职工薪酬 402
借：固定资产 2 000
贷：在建工程 2 000
（2）甲公司该项办公大楼2011年应提的折旧额＝2 000/20=100（万元）
借：管理费用 100
贷：累计折旧 100
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录：
①2012年1月1日：
借：投资性房地产 2 000
累计折旧 100
贷：固定资产 2 000
投资性房地产累计折旧 100
②2012年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理：
①甲公司将投资性房地产计量模式的转换作为会计政策变更处理，按照该房地产在变更当日的公允价值2 200万元计入“投资性房地产——成本”，同时结转成本模式下投资性房地产相关科目余额，借贷方差额400万元调整留存收益，调增盈余公积40万元，调增利润分配——未分配利润360万元。
②2013年12月31日，确认租金收入260万元，计入其他业务收入；确认投资性房地产——公允价值变动100万元，同时计入公允价值变动损益。
相关分录为：
①2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2 200
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2 000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
②2013年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：投资性房地产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
（5）试说明甲公司2014年初出售该项投资性房地产的账务处理
①甲公司应按照收到的价款2 350万元，计入其他业务收入；
②将投资性房地产账面余额结平，计入其他业务成本2 300万元；
③将累计公允价值变动100万元，从公允价值变动损益转入其他业务成本。
相关分录如下：
借：银行存款 2 350
贷：其他业务收入 2 350
借：其他业务成本 2 300
贷：投资性房地产——成本 2 200
——公允价值变动 100
借：公允价值变动损益 100
贷：其他业务成本 100
【回复内容】您的问题答复如下：
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形式 （1）将货物交付他人代销； |
会计 确认收入 |
增值税 销售，销项税 |
所得税 销售，征 |