开发产品和开发成本科目有何不同？
2014-11-03 21:49:35 来源：
A房地产开发公司适用的所得税税率为25％，所得税采用资产负债表债务法核算。A公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，约定将A公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给B公司使用，租期为2年，每年收取租金400万元，租金于每年年末收取。
（2）2010年1月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为6 000万元。
（3）2010年12月31日，该写字楼的公允价值为6 600万元。
（4）2011年12月31日，该写字楼的公允价值为6 300万元。
（5）2012年1月1日，租赁期届满，A公司收回该项投资性房地产。为了提高该写字楼的租金收入，A公司决定于当日起对该写字楼进行装修改良。
（6）2012年12月31日，该写字楼改良工程完工，共发生支出600万元，均以银行存款支付完毕，即日按照租赁合同出租给C公司。
（7）对于该项房地产，税法规定采用直线法计提折旧，预计使用年限为30年，预计净残值为零。
税法规定资产在持有期间的公允价值变动不计入应纳税所得额，待处置时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额。
（8）各期租金均已按期收到；假定不考虑除所得税以外的其他税费；假定投资性房地产改良期间税法上不计提折旧或摊销。
要求：
（1）编制A公司2010年与该项投资性房地产有关的分录；
（2）编制A公司2011年与该项投资性房地产有关的分录；
（3）编制A公司2012年与该项投资性房地产有关的分录。
【回复内容】
（1）2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，约定将A公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给B公司使用，租期为2年，每年收取租金400万元，租金于每年年末收取。
（2）2010年1月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为6 000万元。
（3）2010年12月31日，该写字楼的公允价值为6 600万元。
（4）2011年12月31日，该写字楼的公允价值为6 300万元。
（5）2012年1月1日，租赁期届满，A公司收回该项投资性房地产。为了提高该写字楼的租金收入，A公司决定于当日起对该写字楼进行装修改良。
（6）2012年12月31日，该写字楼改良工程完工，共发生支出600万元，均以银行存款支付完毕，即日按照租赁合同出租给C公司。
（7）对于该项房地产，税法规定采用直线法计提折旧，预计使用年限为30年，预计净残值为零。
税法规定资产在持有期间的公允价值变动不计入应纳税所得额，待处置时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额。
（8）各期租金均已按期收到；假定不考虑除所得税以外的其他税费；假定投资性房地产改良期间税法上不计提折旧或摊销。
要求：
（1）编制A公司2010年与该项投资性房地产有关的分录；
（2）编制A公司2011年与该项投资性房地产有关的分录；
（3）编制A公司2012年与该项投资性房地产有关的分录。
【正确答案】（1）编制A公司2010年与该项投资性房地产有关的分录：
①2010年1月1日：
借：投资性房地产—成本 6 000
贷：开发产品 6 000
②2010年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动 600
贷：公允价值变动损益 600
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
③2010年12月31日，该项投资性房地产的账面价值为6 600万元，计税基础＝6 000－6 000/30＝5 800（万元），应确认递延所得税负债：
借：所得税费用 200
贷：递延所得税负债 200
（2）编制A公司2011年与该项投资性房地产有关的分录；
①2011年12月31日：
借：公允价值变动损益 300
贷：投资性房地产—公允价值变动 300
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
②2011年12月31日，该项投资性房地产的账面价值为6 300万元，计税基础＝6 000－（6 000/30）×2＝5 600（万元），递延所得税负债期初余额为200万元，期末余额＝（6 300－5 600）×25%＝175（万元），应转回递延所得税负债25万元：
借：递延所得税负债 25
贷：所得税费用 25
（3）编制A公司2012年与该项投资性房地产有关的分录：
①将投资性房地产转入改良：
借：投资性房地产—在建 6 300
贷：投资性房地产—成本 6 000
—公允价值变动 300
②发生改良支出：
借：投资性房地产—在建 600
贷：银行存款 600
③改良工程完工：
借：投资性房地产—成本 6 900
贷：投资性房地产—在建 6 900
【提问内容】开发产品和开发成本科目有何不同？①2010年1月1日：
借：投资性房地产—成本 6 000
贷：开发产品 6 000
②2010年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动 600
贷：公允价值变动损益 600
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
③2010年12月31日，该项投资性房地产的账面价值为6 600万元，计税基础＝6 000－6 000/30＝5 800（万元），应确认递延所得税负债：
借：所得税费用 200
贷：递延所得税负债 200
（2）编制A公司2011年与该项投资性房地产有关的分录；
①2011年12月31日：
借：公允价值变动损益 300
贷：投资性房地产—公允价值变动 300
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
②2011年12月31日，该项投资性房地产的账面价值为6 300万元，计税基础＝6 000－（6 000/30）×2＝5 600（万元），递延所得税负债期初余额为200万元，期末余额＝（6 300－5 600）×25%＝175（万元），应转回递延所得税负债25万元：
借：递延所得税负债 25
贷：所得税费用 25
（3）编制A公司2012年与该项投资性房地产有关的分录：
①将投资性房地产转入改良：
借：投资性房地产—在建 6 300
贷：投资性房地产—成本 6 000
—公允价值变动 300
②发生改良支出：
借：投资性房地产—在建 600
贷：银行存款 600
③改良工程完工：
借：投资性房地产—成本 6 900
贷：投资性房地产—在建 6 900
【回复内容】
您的问题答复如下：
开发成本相当于是生产成本，通俗理解就是半成品；
开发产品相当于库存商品，通俗理解是完工产品。