最后一笔分录
2014-10-17 08:35:15 来源：
甲公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%，不考虑除增值税以外的其他税费。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。该公司有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2010年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，购进一批工程物资，价款为1200万元，增值税为204万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。为建造该工程，领用本公司生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬402万元。
（2）2010年12月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
（3）2011年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2012年1月1日。
（4）2013年1月1日，投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲公司决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。当日，甲公司出租给乙公司的该栋办公大楼的公允价值为2200万元。
（5）2013年12月31日，该建筑物的公允价值为2300万元。
（6）2014年1月1日，由于甲公司资金紧张，甲公司与乙公司协商后决定，将该建筑物出售给乙公司，售价为2350万元。
（7）甲公司按照净利润的10%提取盈余公积。
要求：
（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录。
（2）编制甲公司2011年的有关会计分录。
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录。
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理。
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产应做的账务处理。
（答案中金额单位用万元表示，计算结果保留两位小数）
【回复内容】您的问题答复如下：
在当年公允价值变动损益确实是转入了本年利润中，期末无余额，但是在处置资产的时候要将累计的公允价值变动损益转入其他业务成本中。这两个科目期末都是转入本年利润的，所以对处置当年的利润没有影响。
准则这样规定的目的主要有两点：
一是为了更好的核算产生的收益，从整个业务过程来看，即从取得、后续计量、处置整个过程来看，只有把公允价值变动损益转入其他业务成本才真实反映了该项业务的损益；
二是因为公允价值变动损益是一个过渡性科目，平时产生的公允价值变动都是不确定的，随时都有增加或减少的可能。太不稳定，如果直接确认收益，容易造成报表的不真实。但是在该项资产处置后，其产生的收益就已经确定了，所以这时将一直在过渡性科目“公允价值变动损益”中核算的金额转出，转到其他业务成本中，这时的金额才是真正的损益。
如有问题继续探讨。祝您学习愉快！
【提问内容】谢谢老师的讲解，通过这次提问，我以后遇到同类的问题就不会忘记把累计的公允价值变动损益转入其他业务成本了。
处置时把累计的公允价值变动转入其他业务成本，年末，再将“公允价值变动”该笔转入其他业务成本时产生的余额转入本年利润，是这样吗？
【回复内容】您的问题答复如下：
理解正确。
（1）2010年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，购进一批工程物资，价款为1200万元，增值税为204万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。为建造该工程，领用本公司生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬402万元。
（2）2010年12月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
（3）2011年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2012年1月1日。
（4）2013年1月1日，投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲公司决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。当日，甲公司出租给乙公司的该栋办公大楼的公允价值为2200万元。
（5）2013年12月31日，该建筑物的公允价值为2300万元。
（6）2014年1月1日，由于甲公司资金紧张，甲公司与乙公司协商后决定，将该建筑物出售给乙公司，售价为2350万元。
（7）甲公司按照净利润的10%提取盈余公积。
要求：
（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录。
（2）编制甲公司2011年的有关会计分录。
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录。
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理。
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产应做的账务处理。
（答案中金额单位用万元表示，计算结果保留两位小数）
【正确答案】（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录：
借：工程物资 1404
贷：银行存款 1404
借：在建工程 1404
贷：工程物资 1404
借：在建工程 596
贷：库存商品 160
应交税费——应交增值税（销项税额） 34
应付职工薪酬 402
借：固定资产 2000
贷：在建工程 2000
（2）甲公司该项办公大楼2011年应计提的折旧额＝2000/20＝100（万元）
借：管理费用 100
贷：累计折旧 100
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录：
①2012年1月1日：
借：投资性房地产 2000
累计折旧 100
贷：固定资产 2000
投资性房地产累计折旧 100
②2012年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理：
①投资性房地产计量模式的转换作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额调整留存收益。
②2013年12月31日，确认租金收入260万元，记入“其他业务收入”；确认“投资性房地产——公允价值变动”100万元，同时记入“公允价值变动损益”。
相关分录为：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
2013年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：投资性房地产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产的账务处理：
①甲公司应按照收到的价款2350万元，计入其他业务收入；
②将投资性房地产账面余额结平，计入其他业务成本2300万元；
③将累计公允价值变动300万元，从公允价值变动损益转入其他业务成本。
相关分录如下：
借：银行存款 2350
贷：其他业务收入 2350
借：其他业务成本 2300
贷：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 300
借：公允价值变动损益 300
贷：其他业务成本 300
【提问内容】老师，最后一笔分录一直不明白，公允价值变动科目的不是只有2013.12.31日记账了100吗？另外，每年年末，这个科目有余额吗？不是应该转让本年利润吗？如果转入本年润，年末无余额，出售时再冲减其他业务成本不好理解。借：工程物资 1404
贷：银行存款 1404
借：在建工程 1404
贷：工程物资 1404
借：在建工程 596
贷：库存商品 160
应交税费——应交增值税（销项税额） 34
应付职工薪酬 402
借：固定资产 2000
贷：在建工程 2000
（2）甲公司该项办公大楼2011年应计提的折旧额＝2000/20＝100（万元）
借：管理费用 100
贷：累计折旧 100
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录：
①2012年1月1日：
借：投资性房地产 2000
累计折旧 100
贷：固定资产 2000
投资性房地产累计折旧 100
②2012年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理：
①投资性房地产计量模式的转换作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额调整留存收益。
②2013年12月31日，确认租金收入260万元，记入“其他业务收入”；确认“投资性房地产——公允价值变动”100万元，同时记入“公允价值变动损益”。
相关分录为：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
2013年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：投资性房地产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产的账务处理：
①甲公司应按照收到的价款2350万元，计入其他业务收入；
②将投资性房地产账面余额结平，计入其他业务成本2300万元；
③将累计公允价值变动300万元，从公允价值变动损益转入其他业务成本。
相关分录如下：
借：银行存款 2350
贷：其他业务收入 2350
借：其他业务成本 2300
贷：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 300
借：公允价值变动损益 300
贷：其他业务成本 300
【回复内容】您的问题答复如下：
在当年公允价值变动损益确实是转入了本年利润中，期末无余额，但是在处置资产的时候要将累计的公允价值变动损益转入其他业务成本中。这两个科目期末都是转入本年利润的，所以对处置当年的利润没有影响。
准则这样规定的目的主要有两点：
一是为了更好的核算产生的收益，从整个业务过程来看，即从取得、后续计量、处置整个过程来看，只有把公允价值变动损益转入其他业务成本才真实反映了该项业务的损益；
二是因为公允价值变动损益是一个过渡性科目，平时产生的公允价值变动都是不确定的，随时都有增加或减少的可能。太不稳定，如果直接确认收益，容易造成报表的不真实。但是在该项资产处置后，其产生的收益就已经确定了，所以这时将一直在过渡性科目“公允价值变动损益”中核算的金额转出，转到其他业务成本中，这时的金额才是真正的损益。
如有问题继续探讨。祝您学习愉快！
【提问内容】谢谢老师的讲解，通过这次提问，我以后遇到同类的问题就不会忘记把累计的公允价值变动损益转入其他业务成本了。
处置时把累计的公允价值变动转入其他业务成本，年末，再将“公允价值变动”该笔转入其他业务成本时产生的余额转入本年利润，是这样吗？
【回复内容】您的问题答复如下：
理解正确。