最后一步
2014-10-17 08:29:00 来源：
甲公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%，不考虑除增值税以外的其他税费。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量。该公司有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2010年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，购进一批工程物资，价款为1200万元，增值税为204万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。为建造该工程，领用本公司生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬402万元。
（2）2010年12月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
（3）2011年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2012年1月1日。
（4）2013年1月1日，投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲公司决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。当日，甲公司出租给乙公司的该栋办公大楼的公允价值为2200万元。
（5）2013年12月31日，该建筑物的公允价值为2300万元。
（6）2014年1月1日，由于甲公司资金紧张，甲公司与乙公司协商后决定，将该建筑物出售给乙公司，售价为2350万元。
（7）甲公司按照净利润的10%提取盈余公积。
要求：
（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录。
（2）编制甲公司2011年的有关会计分录。
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录。
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理。
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产应做的账务处理。
（答案中金额单位用万元表示，计算结果保留两位小数）
【回复内容】您的问题答复如下：
1、这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
2、是没有分的，一笔分录只有科目、金额、借贷方向都正确才有分值的。
【提问内容】最后一步 不是只是确认了一次公允价值变动损益 100吗？ 为什么是300?
【回复内容】您的问题答复如下：
这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
【提问内容】最后一笔分录不明白为什么公允价值变动是300而不是100？采用公允模式进行后续计量后它的初始成本就是2200呀，为什么2200还要区分成本2000，公允价值变动200？
【回复内容】您的问题答复如下：
这里是有变化的地方，计入成本科目是其最初的成本2000，20属于公允价值变动。
这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
【提问内容】这样公允价值变动损益科目岂不是有200的余额没结平？资产不存在了，损益科目没结平也可以吗？
【回复内容】您的问题答复如下：
期末损益类科目余额要转入本年利润科目中，转入本年利润科目后，损益类科目无余额，所以不会有没有结平的情况。
祝您学习愉快！
【提问内容】老师的意思是说这里300万先空200万,然 后会在利润结转时候再冲减以前年度的200万?是这样理解吗?
【回复内容】您的问题答复如下：
也可以这样理解。加油。
【提问内容】最后一笔分录不明白为什么公允价值变动是300而不是100？采用公允模式进行后续计量后它的初始成本就是2200呀，为什么2200还要区分成本2000，公允价值变动200？
提问者：abc1003034329 发表于：2014-09-30 15:01:00 引用
【回复内容】 您的问题答复如下：
这里是有变化的地方，计入成本科目是其最初的成本2000，20属于公允价值变动。
这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
成本模式与公允模式转换，转换日的公允价值要和原来的成本比较？差额计入
投资性房地产——公允价值变动？今年考试就这么做吗？
【回复内容】您的问题答复如下：
是的，今年的考试就这样做。
祝您学习愉快！
【提问内容】投资性房产地成本转公允，转换日成本和公允的差不是收益计"资本公积",损失计入公允价值变动损益吗?怎么上面回答又是计入投资性房地产-公允价值变动呢?
【回复内容】您的问题答复如下：
不是的，非投资性房地产转为公允价值模式的投资性房地产时，才是这样处理：转换日成本和公允的差是收益计"资本公积",损失计入公允价值变动损益。上面不是这样情况。
（1）2010年1月，甲公司自行建造办公大楼。在建设期间，购进一批工程物资，价款为1200万元，增值税为204万元。该批物资已验收入库，款项以银行存款支付。该批物资全部用于办公楼工程项目。为建造该工程，领用本公司生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，另支付在建工程人员薪酬402万元。
（2）2010年12月，该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。
（3）2011年12月31日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将该办公大楼经营租赁给乙公司，租赁期为5年，年租金为260万元，租金于每年年末支付。租赁期开始日为2012年1月1日。
（4）2013年1月1日，投资性房地产满足公允价值计量的条件，甲公司决定对投资性房地产采用公允价值模式计量。当日，甲公司出租给乙公司的该栋办公大楼的公允价值为2200万元。
（5）2013年12月31日，该建筑物的公允价值为2300万元。
（6）2014年1月1日，由于甲公司资金紧张，甲公司与乙公司协商后决定，将该建筑物出售给乙公司，售价为2350万元。
（7）甲公司按照净利润的10%提取盈余公积。
要求：
（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录。
（2）编制甲公司2011年的有关会计分录。
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录。
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理。
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产应做的账务处理。
（答案中金额单位用万元表示，计算结果保留两位小数）
【正确答案】（1）编制甲公司2010年自行建造办公大楼的会计分录：
借：工程物资 1404
贷：银行存款 1404
借：在建工程 1404
贷：工程物资 1404
借：在建工程 596
贷：库存商品 160
应交税费——应交增值税（销项税额） 34
应付职工薪酬 402
借：固定资产 2000
贷：在建工程 2000
（2）甲公司该项办公大楼2011年应计提的折旧额＝2000/20＝100（万元）
借：管理费用 100
贷：累计折旧 100
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录：
①2012年1月1日：
借：投资性房地产 2000
累计折旧 100
贷：固定资产 2000
投资性房地产累计折旧 100
②2012年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理：
①投资性房地产计量模式的转换作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额调整留存收益。
②2013年12月31日，确认租金收入260万元，记入“其他业务收入”；确认“投资性房地产——公允价值变动”100万元，同时记入“公允价值变动损益”。
相关分录为：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
2013年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：投资性房地产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产的账务处理：
①甲公司应按照收到的价款2350万元，计入其他业务收入；
②将投资性房地产账面余额结平，计入其他业务成本2300万元；
③将累计公允价值变动300万元，从公允价值变动损益转入其他业务成本。
相关分录如下：
借：银行存款 2350
贷：其他业务收入 2350
借：其他业务成本 2300
贷：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 300
借：公允价值变动损益 300
贷：其他业务成本 300
【提问内容】借：工程物资 1404
贷：银行存款 1404
借：在建工程 1404
贷：工程物资 1404
借：在建工程 596
贷：库存商品 160
应交税费——应交增值税（销项税额） 34
应付职工薪酬 402
借：固定资产 2000
贷：在建工程 2000
（2）甲公司该项办公大楼2011年应计提的折旧额＝2000/20＝100（万元）
借：管理费用 100
贷：累计折旧 100
（3）编制甲公司2012年的有关会计分录：
①2012年1月1日：
借：投资性房地产 2000
累计折旧 100
贷：固定资产 2000
投资性房地产累计折旧 100
②2012年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
（4）试说明甲公司2013年应做的账务处理：
①投资性房地产计量模式的转换作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额调整留存收益。
②2013年12月31日，确认租金收入260万元，记入“其他业务收入”；确认“投资性房地产——公允价值变动”100万元，同时记入“公允价值变动损益”。
相关分录为：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
2013年12月31日：
借：银行存款 260
贷：其他业务收入 260
借：投资性房地产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
（5）试说明甲公司2014年年初出售该项投资性房地产的账务处理：
①甲公司应按照收到的价款2350万元，计入其他业务收入；
②将投资性房地产账面余额结平，计入其他业务成本2300万元；
③将累计公允价值变动300万元，从公允价值变动损益转入其他业务成本。
相关分录如下：
借：银行存款 2350
贷：其他业务收入 2350
借：其他业务成本 2300
贷：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 300
借：公允价值变动损益 300
贷：其他业务成本 300
1.最后一步
借：公允价值变动损益 300
贷：其他业务成本 300.
为什么是300，不是只是确认了一次公允价值变动损益 100吗？
2.这个分录写对了，金额不对，要扣多少分？？
【回复内容】您的问题答复如下：
1、这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
2、是没有分的，一笔分录只有科目、金额、借贷方向都正确才有分值的。
【提问内容】最后一步 不是只是确认了一次公允价值变动损益 100吗？ 为什么是300?
【回复内容】您的问题答复如下：
这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
【提问内容】最后一笔分录不明白为什么公允价值变动是300而不是100？采用公允模式进行后续计量后它的初始成本就是2200呀，为什么2200还要区分成本2000，公允价值变动200？
【回复内容】您的问题答复如下：
这里是有变化的地方，计入成本科目是其最初的成本2000，20属于公允价值变动。
这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
【提问内容】这样公允价值变动损益科目岂不是有200的余额没结平？资产不存在了，损益科目没结平也可以吗？
【回复内容】您的问题答复如下：
期末损益类科目余额要转入本年利润科目中，转入本年利润科目后，损益类科目无余额，所以不会有没有结平的情况。
祝您学习愉快！
【提问内容】老师的意思是说这里300万先空200万,然 后会在利润结转时候再冲减以前年度的200万?是这样理解吗?
【回复内容】您的问题答复如下：
也可以这样理解。加油。
【提问内容】最后一笔分录不明白为什么公允价值变动是300而不是100？采用公允模式进行后续计量后它的初始成本就是2200呀，为什么2200还要区分成本2000，公允价值变动200？
提问者：abc1003034329 发表于：2014-09-30 15:01:00 引用
【回复内容】 您的问题答复如下：
这里是有变化的地方，计入成本科目是其最初的成本2000，20属于公允价值变动。
这里还有：
2013年1月1日：
借：投资性房地产——成本 2000
——公允价值变动 200 【其对应科目是公允价值变动损益，因为是对以前年度的业务的处理，所以直接调整留存收益科目，但在结转时还是要考虑的】
投资性房地产累计折旧 200
贷：投资性房地产 2000
盈余公积 40
利润分配——未分配利润 360
成本模式与公允模式转换，转换日的公允价值要和原来的成本比较？差额计入
投资性房地产——公允价值变动？今年考试就这么做吗？
【回复内容】您的问题答复如下：
是的，今年的考试就这样做。
祝您学习愉快！
【提问内容】投资性房产地成本转公允，转换日成本和公允的差不是收益计"资本公积",损失计入公允价值变动损益吗?怎么上面回答又是计入投资性房地产-公允价值变动呢?
【回复内容】您的问题答复如下：
不是的，非投资性房地产转为公允价值模式的投资性房地产时，才是这样处理：转换日成本和公允的差是收益计"资本公积",损失计入公允价值变动损益。上面不是这样情况。