契税
2014-10-16 16:15:48 来源：
（本小题6分）位于某县的工业企业，2012年2月—2013年6月的有关经营情况如下：
（1）2012年2月有偿受让一块土地使用权，占地面积1000平方米，支付价款1500万元。
（2）2012年3月在该土地上建造办公楼，建筑面积3000平方米。
（3）2012年4月1日从某银行贷款800万元用于施工建造，贷款期限一年，2012年发生贷款利息40.5万元，2013年发生贷款利息13.5万元，超过贷款期限加收的利息30万元，罚款10万元。均能提供金融机构证明。
（4）2013年5月31日该办公楼建造完毕并已验收合格交付使用。共发生前期工程费用200万元、建筑安装工程费用800万元、公共配套设施费50万元、装修费用100万元以及发生的水电等其他相关费用50万元。
（5）2013年6月将建造的部分办公楼出售，其余房产自用。出售的办公楼建筑面积为1000平方米，取得销售收入3000万元。
（6）期间发生管理费用400万元、销售费用100万元。
（说明：契税税率3%，产权转移书据印花税税率0.5‰，购销合同印花税税率0.3‰，其他房地产开发费用可以按规定的最高扣除比例扣除，不考虑地方教育附加）
要求：根据上述资料，回答问题，如有计算，需计算出合计数。
1．计算该工业企业2012年2月应缴纳的契税。
【正确答案】该工业企业2012年2月应缴纳的契税＝1500×3%＝45（万元）
【答案解析】
2．计算该工业企业2013年6月应缴纳的印花税。
【正确答案】该工业企业2013年6月应缴纳的印花税＝3000×0.5‰＝1.5（万元）
【答案解析】
3．计算征收土地增值税时允许扣除的地价款及开发成本。
【正确答案】征收土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额及开发成本＝（1500＋1500×3%＋200＋800＋50＋100＋50）×1000/3000＝915（万元）
【答案解析】
4．计算征收土地增值税时允许扣除的开发费用。
【正确答案】征收土地增值税时允许扣除的开发费用＝（40.5＋13.5）×1000/3000＋915×5%＝63.75（万元）
【答案解析】
5．计算征收土地增值税时增值额。
【正确答案】征收土地增值税时允许扣除的税金＝3000×5%×（1＋5%＋3%）＋1.5＝163.5（万元）
扣除项目合计＝915＋63.75＋163.5＝1142.25（万元）
增值额＝3000－1142.25＝1857.75（万元）
【答案解析】
6．计算该工业企业应缴纳的土地增值税。
【正确答案】增值率＝1857.75÷1142.25×100%＝162.64%
该工业企业应缴纳的土地增值税＝1857.75×50%－1142.25×15%＝757.54（万元）
【答案解析】
【提问内容】书上220页第八点说的是房地产开发企业的契税是计入到取得土地的地价款，但是这个题目是工业企业啊？（1）2012年2月有偿受让一块土地使用权，占地面积1000平方米，支付价款1500万元。
（2）2012年3月在该土地上建造办公楼，建筑面积3000平方米。
（3）2012年4月1日从某银行贷款800万元用于施工建造，贷款期限一年，2012年发生贷款利息40.5万元，2013年发生贷款利息13.5万元，超过贷款期限加收的利息30万元，罚款10万元。均能提供金融机构证明。
（4）2013年5月31日该办公楼建造完毕并已验收合格交付使用。共发生前期工程费用200万元、建筑安装工程费用800万元、公共配套设施费50万元、装修费用100万元以及发生的水电等其他相关费用50万元。
（5）2013年6月将建造的部分办公楼出售，其余房产自用。出售的办公楼建筑面积为1000平方米，取得销售收入3000万元。
（6）期间发生管理费用400万元、销售费用100万元。
（说明：契税税率3%，产权转移书据印花税税率0.5‰，购销合同印花税税率0.3‰，其他房地产开发费用可以按规定的最高扣除比例扣除，不考虑地方教育附加）
要求：根据上述资料，回答问题，如有计算，需计算出合计数。
1．计算该工业企业2012年2月应缴纳的契税。
【正确答案】该工业企业2012年2月应缴纳的契税＝1500×3%＝45（万元）
【答案解析】
2．计算该工业企业2013年6月应缴纳的印花税。
【正确答案】该工业企业2013年6月应缴纳的印花税＝3000×0.5‰＝1.5（万元）
【答案解析】
3．计算征收土地增值税时允许扣除的地价款及开发成本。
【正确答案】征收土地增值税时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额及开发成本＝（1500＋1500×3%＋200＋800＋50＋100＋50）×1000/3000＝915（万元）
【答案解析】
4．计算征收土地增值税时允许扣除的开发费用。
【正确答案】征收土地增值税时允许扣除的开发费用＝（40.5＋13.5）×1000/3000＋915×5%＝63.75（万元）
【答案解析】
5．计算征收土地增值税时增值额。
【正确答案】征收土地增值税时允许扣除的税金＝3000×5%×（1＋5%＋3%）＋1.5＝163.5（万元）
扣除项目合计＝915＋63.75＋163.5＝1142.25（万元）
增值额＝3000－1142.25＝1857.75（万元）
【答案解析】
6．计算该工业企业应缴纳的土地增值税。
【正确答案】增值率＝1857.75÷1142.25×100%＝162.64%
该工业企业应缴纳的土地增值税＝1857.75×50%－1142.25×15%＝757.54（万元）
【答案解析】
【回复内容】您的问题答复如下：
不是的，承受土地，承受方要交契税，题目是该工业企业承受土地，其要交契税，并不是只有房地产企业才交契税。
【提问内容】那么现在我的疑问就是非房地产企业的契税到底是记在地价款里还是记在税金里面？我理解的是房地产企业契税是记在地价里面，非房地产企业是记在税金里面。请问我这种理解对吗？
【回复内容】您的问题答复如下：
都是要计入地价款的。购入存量房缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
【提问内容】我觉得答案是错的，开发成本怎么把支付的土地使用权的金额和契税算在开发成本里面了，应该是200+800+50+100+50=1200
允许扣除的地价款及开发成本=120/3=40万元
叶青老师的讲义：2.房地产开发成本：
是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：
（1）土地征用及拆迁补偿费
（2）前期工程费
（3）建筑安装工程费
（4）基础设施费
（5）公共配套设施费
（6）开发间接费用等
根本就不包括支付的土地使用权的金额和契税
【回复内容】您的问题答复如下：
第3小问计算征收土地增值税时允许扣除的地价款及开发成本，不是把支付的土地使用权的金额和契税算在开发成本。您在看看。
【提问内容】1500＋1500×3%＋200＋800＋50＋100＋50）×1000/3000＝915（万元）
1500×3%这是契税，也要考虑1/3吗，为什么？我在做题时契税是按1500×3%算的
【回复内容】您的问题答复如下：
是的，契税计入土地成本中，开发的房产卖了1/3，按照配比原则，土地成本只能扣除1/3。