开发产品
2014-10-16 16:16:47 来源：
长江公司为房地产企业，采用公允价值模式计量投资性房地产，营业税税率为5%。有关资料如下：
（1）2011年12月1日长江公司与A公司签订协议，将其一栋商品房出租给A公司，租期为3年，每年租金为1 000万元，于每年年初收取 ，2012年1月1日为租赁期开始日，2014年12月31日到期。2012年1月1日该商品房的公允价值为30 000万元，账面余额为10 000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。
（2）2012年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 500万元。
（3）2013年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 800万元。
（4）为了提高商品房的租金收入，长江公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建和装修，并与B公司签订经营租赁合同，约定完工时将办公楼出租给B公司,每季度初收取租金600万元。2014年12月31日租赁协议到期，长江公司收回该商品房并转入改扩建和装修工程。
（5）2015年1月1日从银行取得专门借款1 000万元用于改扩建和装修工程，存入银行。年利率为5%，3年期，分期付息。2015年1月1日支付工程款项1 000万元。
（6）2016年3月31日 完工，支付工程款项500万元，并于当日将该房地产出租给B公司。
（7）2019年3月31日 出租 给B公司的商品房租赁期届满，收回后直接出售给C公司，取得价款60 000万元。2016年3月31日至2019年3月31日累计公允价值变动收益为2 000万元。
要求：
（1）编制2012年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录；
（2）每年收到A公司租金及相关营业税的会计分录；
（3）编制投资性房地产2012年和2013年末公允价值变动的相关分录；
（4）编制该商品房进行改建和装修的相关分录；
（5）编制出售投资性房地产的相关会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
【回复内容】您的问题答复如下：
是的，准则规定，对于非投资性房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积--其他资本公积，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益。
祝您学习愉快！
【提问内容】商品房难道不是成本模式的投资性房地产吗？
【回复内容】
（1）2011年12月1日长江公司与A公司签订协议，将其一栋商品房出租给A公司，租期为3年，每年租金为1 000万元，于每年年初收取 ，2012年1月1日为租赁期开始日，2014年12月31日到期。2012年1月1日该商品房的公允价值为30 000万元，账面余额为10 000万元，未计提减值准备。各年1月1日均收到租金。
（2）2012年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 500万元。
（3）2013年12月31日该投资性房地产的公允价值为30 800万元。
（4）为了提高商品房的租金收入，长江公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建和装修，并与B公司签订经营租赁合同，约定完工时将办公楼出租给B公司,每季度初收取租金600万元。2014年12月31日租赁协议到期，长江公司收回该商品房并转入改扩建和装修工程。
（5）2015年1月1日从银行取得专门借款1 000万元用于改扩建和装修工程，存入银行。年利率为5%，3年期，分期付息。2015年1月1日支付工程款项1 000万元。
（6）2016年3月31日 完工，支付工程款项500万元，并于当日将该房地产出租给B公司。
（7）2019年3月31日 出租 给B公司的商品房租赁期届满，收回后直接出售给C公司，取得价款60 000万元。2016年3月31日至2019年3月31日累计公允价值变动收益为2 000万元。
要求：
（1）编制2012年1月1日转换日转换房地产的有关会计分录；
（2）每年收到A公司租金及相关营业税的会计分录；
（3）编制投资性房地产2012年和2013年末公允价值变动的相关分录；
（4）编制该商品房进行改建和装修的相关分录；
（5）编制出售投资性房地产的相关会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
【正确答案】（1）2012年1月1日：
借：投资性房地产——成本 30 000
贷：开发产品 10 000
资本公积——其他资本公积 20 000
（2）每年收到A公司租金及相关营业税的会计分录
借：银行存款 1 000
贷：其他业务收入 1 000
借：营业税金及附加 （1 000×5%）50
贷：应交税费——应交营业税 50
（3）2012年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动 500
贷：公允价值变动损益 （30 500－30 000）500
2013年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动 300
贷：公允价值变动损益（30 800－30 500）300
（4）
借：投资性房地产——在建 30 800
贷：投资性房地产——成本 30 000
——公允价值变动 800(500+300)
借：投资性房地产——在建 1 000
贷：银行存款 1 000
借：投资性房地产——在建 50
贷：应付利息 50（1 000×5%）
借：投资性房地产——在建（1 000×5%×3/12）12.5
贷：应付利息 12.5
借：投资性房地产——在建 500
贷：银行存款 500
借：投资性房地产——成本 32 362.5（30 800＋1 000＋50＋12.5＋500）
贷：投资性房地产——在建 32 362.5
（5）
借：银行存款 60 000
贷：其他业务收入 60 000
借：其他业务成本 11 562.5
公允价值变动损益 2 800（800＋2 000）
资本公积——其他资本公积 20 000
贷：投资性房地产——成本 32 362.5
——公允价值变动 2 000
借：营业税金及附加 （60 000×5%） 3 000
贷：应交税费——应交营业税 3 000
【提问内容】借：投资性房地产——成本 30 000
贷：开发产品 10 000
资本公积——其他资本公积 20 000
（2）每年收到A公司租金及相关营业税的会计分录
借：银行存款 1 000
贷：其他业务收入 1 000
借：营业税金及附加 （1 000×5%）50
贷：应交税费——应交营业税 50
（3）2012年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动 500
贷：公允价值变动损益 （30 500－30 000）500
2013年12月31日
借：投资性房地产——公允价值变动 300
贷：公允价值变动损益（30 800－30 500）300
（4）
借：投资性房地产——在建 30 800
贷：投资性房地产——成本 30 000
——公允价值变动 800(500+300)
借：投资性房地产——在建 1 000
贷：银行存款 1 000
借：投资性房地产——在建 50
贷：应付利息 50（1 000×5%）
借：投资性房地产——在建（1 000×5%×3/12）12.5
贷：应付利息 12.5
借：投资性房地产——在建 500
贷：银行存款 500
借：投资性房地产——成本 32 362.5（30 800＋1 000＋50＋12.5＋500）
贷：投资性房地产——在建 32 362.5
（5）
借：银行存款 60 000
贷：其他业务收入 60 000
借：其他业务成本 11 562.5
公允价值变动损益 2 800（800＋2 000）
资本公积——其他资本公积 20 000
贷：投资性房地产——成本 32 362.5
——公允价值变动 2 000
借：营业税金及附加 （60 000×5%） 3 000
贷：应交税费——应交营业税 3 000
老师您好
借：投资性房地产——成本 30 000
贷：开发产品 10 000
资本公积——其他资本公积 20 000
我不太明白呢 是书上写了要这样处理的啊？进资本公积？
【回复内容】您的问题答复如下：
是的，准则规定，对于非投资性房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积--其他资本公积，公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益。
祝您学习愉快！
【提问内容】商品房难道不是成本模式的投资性房地产吗？
【回复内容】
您的问题答复如下：
商品房不是成本模式的投资性房地产。
开发产品不等于成本模式的投资性房地产。
开发产品属于存货。